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就在近期，有投行对咱们的房地产市场进行了预测，说到未来今年咱们的新房市场需求会下降75%，这个投行就是咱们熟知的高盛，当然看到下降这么多不用吓到，因为高盛是拿最高峰和未来去比的，咱们楼市的高峰期是在17年，当时的话新房的需求是去到了2000万套了，而高盛预测未来几年数据会跌到500万套，所以才得出了下跌了75%的说法，而如果说咱们按照这个预测来看的话，那新房的蛋糕总体下降的程度还是非常明显的，楼市的乐观程度可能没有大家想象中那么好了。
当然，高盛说的话肯定不能完全相信的，预测这种东西都还是没有落地的，不过可以作为一个参考来看，而高盛是基于咱们的人口和城镇化的维度去做判断的，从需求端来说住房的需还是在下降的，因为现在随着业主不断去抛售二手房，高盛觉得咱们房产的投资需求可能就会变成负向的了，其实就是人口净增长由正转负后，城镇化的速度也降低了，叠加房价的不断下滑，愿意拿出自己钱去投资房地产的人就少了，反而是更多人期望去卖房了，需求下降和二手库存的叠加，投资回报的预期也下降了，所以新房的需求层面是更加少了，现在土拍其实更多也是在搞核心地段以及增加新规产品的福利进行出货的，所以从土拍层面也可以一窥一二。
而从易居研究院的数据来看，截止到4月份的话，三四线的去化周期已经达到了30.5个月，二线的去化是超18个月，一线则是超13个月，目前依然还是一线的库存是相对安全的，二线的话是超出了安全预期线，三四线则是处于库存堰塞湖的状态，从这背后来看其实就是房子想卖出去的难度变得越来越大了，而从新房层面来看的话，咱们在24年的时候已经是9万多亿的销售规模了，而21年的高峰期曾经达到了18万亿左右，可以说是直接腰斩的状态了，所以进入到今年的规模来看的话，重点城市的新房销量是出现了部分走高的，甚至新房的销量还要同比出现了一定的正增长，但是从整体情况来看的话，百强房企的销量还是在下滑的，城市分化的情况是非常明显的。
从中指研究院的数据来看，今年前五个月，咱们百强房企的销售总额是在1.44万亿元，同比的跌幅达到了10.8%，如果按照这个速度往下走的话，那高盛预测的75%的跌幅也不是不可能的了，所以现在的新房市场蛋糕的缩水是当下的现状，不过有一点咱们要清楚，这75%不意味着说楼市的需求会整体下降75%，市场也不会说因此就崩盘了，因为咱们的楼市已经是进入到存量房时代了，未来更多的交易肯定都是二手房层面进行了，现在业主们在持续的以价换量，所以销量是在不断走高，而不少城市的二手房销量已经超过了新房，二手业主的内卷程度甚至比新房更厉害了，从克而瑞的数据来看的话，去年全国30个重点城市二手房成交了2.3亿平，这个已经创下历史新高了，现在买二手房确实没有高峰期那么贵了，并且二手房的成交市场份额已经占比接近六成了，所以新房现在的需求被挤压到了不少二手房市场了，在新房如果没有巨大优势的新规产品情况下，相信很多人宁愿选择更稳妥、性价比更高的二手房了。
其实现在比较明显的就是广州了，广州现在土拍基本都是在中心区或者近郊区了，远郊基本都没有什么土地能出让了，因为地方也知道这类地块很难卖出去了，而根据广州房地产中介协会的数据来看，5月广州二手网签了9228套，前五个月的二手全市成交了4.6万套，跟去年相比，可以说直接卖爆了，而新房层面前五个月也就只有2.4万套左右，可以说现在新房成交一套的话，二手就成交了两套了，这也是现在广州逐步进入到存量房交易的时代标志了。
还有其他二线城市的话这个比例会更加明显，二手房的销量超过新房将是未来的一种常态了，现在楼市的库存非常充足，甚至可以说是过剩的情况了，那房价自然就很难有短期快速上涨的可能了，而且城市房价的分化、地段的分化也是突出的，以前都是大家一起涨，一线会把涨幅传给周边的二线，然后再引发三四线的上涨，但是现在一线自身都稳住价格了，还想传导的可能性也低了很多，所以大家现在买房一定要从自身收入出发，不要加太多杠杆，匹配不到自己的实力去买房，这样的话一旦出现中长期阴跌那将会非常难受的。
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